STRATEGIES FOR TODAY'S HOUSING MARKET
" It's about the possibilities in our client's lives."
インターネットで誰もが同じ情報を得られる時代で、本当に欲しい物件に出会える確率をご存知でしょうか。
実は新しく市場に出回る約30-40%の物件が、掲載されたその日から1～3日以内で交渉が始まり、オファーレビュー締め切り日を待たずに、契約が締結されています。気に留めていた物件が、オープンハウスなどで足を運ぶ前に、画面上から消えてしまう経験はありませんか。
弊社ではそのようなことが起きないよう、お客様にDAY ZERO、市場へ掲載されたその日にご案内。成約させていただいた約8割以上の物件で、他の競合買い付けを招く前に交渉を始め、市場掲載から平均2－3日以内の成約を実現しています。
ご購入プロセス
STEP 1
最初の準備 - 資金計画
不動産購入の第一歩はまずは「資金計画」を立てる。ご自身の予算上限を知ったうえで、正しいスタートラインと出口戦略を見据えるのは、不動産投資の基本とも言えます。
例えば、クルマを買う時も、予算が決められていたら、まずは選べるブランドが広がります。そして車種、オプションで追加できる上限など、上限額を把握していれば、その中で最もバランスの優れたパッケージを選べるので、期待から大きく外れることもありません。
不動産投資も同様です。まずはご予算内で住めるエリアの選択肢が広がり、家のスタイル、また、オプションとしてリモデル済みなど、上限を把握していれば、その中で最も条件のいいものを選ぶことができます。
「賢い資金計画」の立て方はこちらから。
1. 支払い額のシュミレーション
月々の支払いには以下の詳細が含まれます。
(ローン額（金利・元金） + 固定資産税＋火災保険＋管理費（コンドの場合）＝支払い総額/月)
ローン借入額は、頭金の割合や借入限度額によって変動します。借入限度額は収入に対して上限が設定されています。（通常、収入に対する40-43％前後まで。他の負債含む。）そこから逆算して最高借入額が設定されますので、それに合わせて頭金を調整したうえで、月々の支払額が算定されます。
2. 頭金の調達方法
月々の支払額に合わせた頭金の概算が整えば、その調達方法を模索します。頭金は銀行預金からだけではなく、住み替えによる売却益の充当、年金の優遇借入、株やその他アセット（資産）、国外（日本）からの送金、家族からの贈与（日本含む）など様々なオプションがあります。詳しくは私どもへご相談ください。
3. ローンの仮承認申請（Pre-Approval Letter)
上記の条件がクリアになれば、ローン会社よりローンの仮承認（Pre-Approval Letter）が発行されます。このレターは物件を探すための最大の武器であり、最低限の条件でもあります。買付の際にはこちらのレターを添えると、売主からの信用度も高く評価され、競合になった際にも買い付けがスムーズに運びますので、物件視察前に取得されることを弊社では仮承認の取得をお奨めしています。
STEP 2
家を探すときのポイント
1. 絶対に動かせない条件を優先する。
- フロアプラン：フローがきちんと流れる使いやすいプランか、デッドスペース（使えないエリア）が多くないか、またベッドルームの配置など、構造的な改装が必要ないかなどをチェック。
- 立地条件：主要道路に近く、騒音の問題がないか、物件へたどり着くまでの近所の環境や、土地が崖に面しているなど地形などもチェック。
- 学区を優先される場合、希望の学区内にきちんと収まっているか。
2. コンディション
- 屋根：既に雨漏りなどの兆候があるものは要注意。ローンの審査も通らない場合があり。
- 外壁：ペイントの塗装が悪いと湿気が躯体まで浸食する。
- 床下：排水の問題などで床下に水が溜まる場合は工事が必要。
- 設備：電気・水道管・下水管・暖房機・給湯器などは交換費用が高価。
3. マルチプルオファー（複数買付）での必勝法
マルチプルオファー必勝法ポイント
- 市場へ公開された当日か翌日までになるべく内見をする。
- エリアで売却された履歴を調べ、傾向を把握しておく。
- 予想最高取引額に納得ができれば、Pre-Inspection（建物構造検査）は済ませる。
- 誰もが予想付きそうな数字は避ける。（切りのいい数字よりも端数）
- オファーレビュー締切日前にオファーを送り、相手側に印象を与える。
- 金額だけではなく、売主に好条件な調整も重要。一番高い金額がいつも勝つとは限らない。
その他、こちらで詳しくマルチプルオファー必勝法をご説明していますのでご参考までに。